物業(yè)服務(wù)項目的承接查驗，是前期物業(yè)管理服務(wù)中，建設單位向物業(yè)公司交付物業(yè)的重要環(huán)節，亦是物業(yè)公司進(jìn)入實(shí)質(zhì)物業(yè)管理階段的第一步。作為物業(yè)交付的必經(jīng)環(huán)節，實(shí)務(wù)中，建設單位與物業(yè)公司因物業(yè)交接不清楚、不到位導致后期物業(yè)質(zhì)量責任界定模糊，引發(fā)物業(yè)服務(wù)管理糾紛。   為了維護正常的物業(yè)管理秩序，降低物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險，明確建設單位、物業(yè)公司、業(yè)主之間的各自責任，本文主要圍繞前期物業(yè)管理中，建設單位和物業(yè)公司如何進(jìn)行物業(yè)服務(wù)項目的承接查驗及應注意哪些問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要探討。

問(wèn)題一：何為物業(yè)承接查驗？  

根據《物業(yè)承接查驗辦法》及相關(guān)法律規定，物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設單位按照國家有關(guān)規定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行檢查和驗收的活動(dòng)。在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)公司對物業(yè)的接管驗收主要包括兩個(gè)方面：一是對物業(yè)共用部位和共用設施設備進(jìn)行查驗；二是物業(yè)資料的移交。

問(wèn)題二：物業(yè)承接查驗應具備什么條件？  

擬承接查驗的物業(yè)應當滿(mǎn)足商品房交付使用的基本條件，如建設工程竣工驗收合格；市政公共設施設備、公共服務(wù)設施、公共配套設施等已按照要求和規劃設計建成，滿(mǎn)足使用功能要求；物業(yè)共用設施設備及共用部位運行正常、完好，取得相應使用合格證書(shū)等；其次，物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；最后，如地方另有額外規定的，也應一同具備。如《蘇州市物業(yè)服務(wù)項目承接和退管指導意見(jiàn)》第七條規定，新建物業(yè)范圍內無(wú)違章建筑、臨建設施需拆除處理完畢、房屋幢、戶(hù)編號、公共標識等銘牌安裝到位等。

問(wèn)題三：物業(yè)承接查驗的基本流程？  

一般而言，物業(yè)的承接查驗主要有以下幾個(gè)步驟：①建設單位提前通知物業(yè)公司辦理承接驗收手續→②向物業(yè)公司移交相關(guān)圖紙資料→③物業(yè)公司審核資料→④對共同部位、共用設施設備、物業(yè)服務(wù)用房等進(jìn)行查驗→⑤記錄和確認查驗發(fā)現問(wèn)題、提出整改方案→⑥簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議→⑦辦理交接手續

問(wèn)題四：何時(shí)進(jìn)行物業(yè)承接查驗？  

根據《物業(yè)承接查驗辦法》的相關(guān)規定，建設單位應在物業(yè)交付使用15日前，與物業(yè)公司完成物業(yè)承接查驗工作。實(shí)踐中，因為新接管物業(yè)前期工作時(shí)間較為緊迫，工作任務(wù)重，建設單位往往根據項目實(shí)際交付情況，提前與物業(yè)公司確定承接驗收時(shí)間。如《蘇州市物業(yè)服務(wù)項目承接和退管指導意見(jiàn)》第17條規定，建設單位應于物業(yè)承接驗收前30日通知物業(yè)公司辦理承接驗收手續。

問(wèn)題五：物業(yè)承接查驗需要移交哪些物業(yè)資料？  

實(shí)踐中不乏因物業(yè)資料移交不齊全，導致建設單位、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生物業(yè)接管不利、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵和權責劃分難以界定等問(wèn)題。根據目前相關(guān)法律規定，在物業(yè)現場(chǎng)查驗前，建設單位向物業(yè)公司移交的資料主要有以下幾類(lèi)：   第一、政府部門(mén)規劃批準及驗收合格資料，如竣工總平面圖、單體建筑、設備竣工圖等竣工驗收資料；第二、工程技術(shù)資料，如設施設備的安裝、使用和維護保養等；第三、配套設施及公共設施資料，如水電煤氣等準許使用文件；第四、物業(yè)質(zhì)量保修文件及使用說(shuō)明文件；第五、其他文件資料，如業(yè)主名冊、檔案等產(chǎn)權資料信息、臨時(shí)管理規約、有關(guān)物業(yè)管理臺賬、維修基金繳納明細、相關(guān)設施設備的訂貨合同、廠(chǎng)家供貨商聯(lián)系方式等。

問(wèn)題六：建設單位在物業(yè)承接查驗過(guò)程中需注意的問(wèn)題？  

1、履行書(shū)面通知交接手續；建設單位不管是在承接查驗前還是交接移送過(guò)程中，都需要履行相應的書(shū)面通知交接手續。如查驗前，發(fā)送《接管驗收邀請函》及附上簽收回執；或者發(fā)送《物業(yè)整體接管通知書(shū)》，以此確認建設單位履行物業(yè)查驗通知義務(wù)，可避免因未及時(shí)通知而給物業(yè)公司遲延接管的理由；物業(yè)資料的移送，應當配備《物業(yè)資料移送清單》及《簽收確認表》。  2、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備移交問(wèn)題。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備主要指變（配）電、供水、供電、供氣、供熱、通信等設施設備。雖由建設單位向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位移交，不作為物業(yè)現場(chǎng)檢查和驗收內容，但建設單位仍應將該部分的移交情況書(shū)面告知物業(yè)公司。  3、開(kāi)辦費用問(wèn)題。根據法律規定，新建物業(yè)的建設單位應按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定，向物業(yè)公司移交開(kāi)辦物資。若建設單位直接提供開(kāi)辦費，物業(yè)公司代購物資的，需要注意讓物業(yè)公司向建設單位提供相應發(fā)票、憑據及開(kāi)辦物資清單，并約定物資產(chǎn)權歸業(yè)委會(huì )所有，如有超出費用部分，視為乙方自愿出資購買(mǎi)的，所有權亦歸業(yè)委會(huì )所有。

問(wèn)題七：物業(yè)公司在承接查驗過(guò)程中應注意的問(wèn)題？  

1、堅持反復、全面驗收，及時(shí)反饋問(wèn)題，注重書(shū)面記錄。對現場(chǎng)查驗過(guò)程中存在的問(wèn)題及資料移交中的漏項，物業(yè)公司應及時(shí)反饋、備案，提出整改意見(jiàn)及期限，并進(jìn)行反復驗收，直至全部合格，同時(shí)制作《物業(yè)現場(chǎng)查驗記錄》、《交接記錄》等文件，以便日后作為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題劃分權責的依據和證據。  2、產(chǎn)權界定要證明。物業(yè)服務(wù)區域內的公共設備、設施、輔助場(chǎng)所（幼兒園等）、停車(chē)位、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理用房等產(chǎn)權需界定清楚及出具相關(guān)證明，避免以后引起業(yè)主投訴和爭紛。3、注意特殊信息的收集。涉及物業(yè)服務(wù)區內的非常見(jiàn)的設施設備、原材料等，需要建設單位或施工單位提供供貨、維修保養單位的地址、電話(huà)及聯(lián)系人。  

問(wèn)題八：如何確定物業(yè)承接查驗雙方的責任歸屬？  

建設單位及物業(yè)公司之間權責界定的主要依據是物業(yè)承接查驗過(guò)程中的所簽訂的所有相關(guān)書(shū)面記錄、協(xié)議。如查驗不合格的，由雙方協(xié)商處理辦法并商定時(shí)間復驗，逾期復驗或逾期不整改的，由過(guò)錯方承擔責任；如針對資料不全等遺留問(wèn)題，及時(shí)記錄在冊，由雙方簽字確認，事后聯(lián)系補齊，未補齊或未提供的，由建設單位承擔責任；若交付使用后存在隱蔽的質(zhì)量問(wèn)題：如屬于設計、施工、材料的原因，由建設單位負責處理；如屬于使用、管理不善的原因，由物業(yè)單位負責處理。

內容轉自：北大物業(yè)講堂